Ungenehmigte Ferienwohnungen:„Das kann nur politisch gelöst werden“

„Ist meine Ferienwohnung legal und wenn nicht: Was muss ich tun, um eine Genehmigung zu bekommen?“ Zu dieser Frage hat die Norderneyer FDP den Fachanwalt für Verwaltungsrecht Markus Nettekoven aus der Kölner Rechtsanwaltskanzlei Lenz und Johlen für einen Vortrag in die Aula der Kooperativen Gesamtschule eingeladen. Im Laufe der aktuellen Ratsperiode war das Thema ungenehmigter, aber seit langem bestehender

Ferienwohnungen immer wieder Reibungspunkt politischer Auseinandersetzungen, wenn es um die Aufstellung von Bebauungsplänen oder um die Neufassung der Zweckentfremdungssatzung ging. Zudem arbeitet das Land Niedersachsen an der Umsetzung einer EU-Verordnung, die eine Registrierung von Ferienwohnungen vorsieht. Entsprechend groß war das Interesse an einer juristischen Einordnung: Rund 130 Insulanerinnen und Insulaner verfolgten den Vortrag mit großer Aufmerksamkeit und spendeten anschließend anhaltenden Applaus.

In die Baugenehmigung schauen

Nach einer Einführung in die planerischen Grundlagen bot Nettekoven konkrete Hilfe, was Eigentümer selbst tun können. Möchten sie wissen, ob sie ihre Wohnung an Feriengäste vermieten dürfen, hilft nur der Blick in die Baugenehmigung, so der Rat des Anwalts.

Nettekoven erklärte weiter: „Die (Baugenehmigung) sagt Ihnen, was Sie dürfen und was nicht. Das schließt nicht nur den Bauschein ein, sondern auch die genehmigten und abgestempelten Bauvorlagen.“
Wohnen ist nicht ferienwohnen

Sollte in der Baugenehmigung nur Wohnen eingetragen sein, kann das zwar Zweitwohnen einschließen, nicht aber die Ferienvermietung, betonte Nettekoven und ergänzte: „Auf der Insel gibt es den Einwand ‚Wir sind immer alle davon ausgegangen, dass Wohnen auch Ferienwohnen umfasst.‘ Ich persönlich bin überzeugt, dass da ein bisschen was dran ist. Das Problem ist nur, dass das Oberverwaltungsgericht Lüneburg das für einigermaßen irrelevant hält.“ Bereits seit den Sechzigerjahren sei der Begriff „Wohnen“ in der Rechtsprechung städtebaulich und planungsrechtlich unangetastet, die Vermietung an Feriengäste als eine eigene Nutzungsart definiert. „Das ist seit Jahrzehnten ständige Rechtsprechung“, so Nettekoven. Wenn also die Bauaufsicht in der Vergangenheit Wohnen und Ferienwohnungen gemeinsam genehmigt haben sollte, dann müsse der Eigentümer das belegen können. „Daran ist bislang noch jeder gescheitert“, so der Anwalt: „Vielleicht gelingt es ja in Zukunft.“

Ist keine Genehmigung für Ferienwohnen eingetragen, sollten sich Betroffene über die geltenden planungsrechtlichen Bedingungen für das eigene Grundstück informieren: „Gibt es einen Bebauungsplan oder eine Erhaltungssatzung?“ Bei unklaren Rechtslagen helfe eine anwaltliche Prüfung. Ist die Wohnung grundsätzlich genehmigungsfähig, kann der Eigentümer für die Nutzungsänderung einen Bauantrag stellen.

Politische Lösung gefragt

Bei der großen Zahl an Betroffenen sieht Nettekoven jedoch auch die Norderneyer Stadtpolitik in der Pflicht, bei der Problemlösung mitzuwirken. „Von der Seitenlinie aus gesprochen: Auf Norderney hat man den zweiten Schritt vor dem ersten gemacht“, so die Einschätzung des Rechtsanwalts. Mit den aktuellen Bebauungsplänen wolle die Stadt verhindern, dass die Zahl der Ferienwohnungen steige, so sein Eindruck: „Dann hätte man aber von Anfang an andere Regelungen treffen und sich die Frage stellen müssen, ob die Ferienwohnungen genehmigt sind.“

Als Beispiel für eine politische Lösung sieht Nettekoven in dem Borkumer Modell einen „gewissen Charme“. Dort werden in Bebauungsplänen bestimmte Stichtage festgelegt. Ferienwohnungen, die zu diesem Datum nachweislich vorhanden waren und den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen, sind planungsrechtlich zulässig.

Ein solches Vorgehen würde die Zahl der Ferienwohnungen einschränken, aber nicht den Status Quo infragestellen, so wie es die Stadt Norderney seinem Eindruck nach auch beabsichtigt. So greifen Bebauungspläne auch nicht in bestehende Nutzungen ein, sondern gelten nur für künftige Bauvorhaben. „Das heißt auch: Ein Bebauungsplan ist keine Enteignung“, betonte Nettekoven: „Er nimmt dem Eigentümer das Grundstück nicht weg. Er bestimmt nur Inhalt und Schranken des Eigentums und legt fest, welche Nutzungen städtebaulich zulässig sind. Das kann man gut oder schlecht finden, aber es gibt auch kein Recht darauf, dass alles so bleibt, wie es ist.“